Nachfolgeplanung beginnt für mich als Notarin viel früher als bei der Gestaltung von Testamenten und Erbverträgen. Bereits bei jeder Immobilientransaktion von Privatpersonen berücksichtige ich die künftige Erbenkonstellation. Denn die Steuerfreibeträge im Erbschaftssteuerrecht werden oft schon beim Kauf einer Eigentumswohnung in einer deutschen Großstadt ausgeschöpft. Daher empfehle ich, bei jeder Transaktion genau zu prüfen, ob und wie künftige Erben beim Immobilienerwerb berücksichtigt werden sollen. Wichtig ist vor allem, wer Käufer wird. Es ergibt wenig Sinn, wenn nur ein Elternteil oder beide Elternteile kaufen und die Kinder – die ohnehin künftig Erben werden – später genau wegen dieses Immobilienkaufs Erbschaftssteuer zahlen müssen. Aus meiner Sicht als Notarin gibt es gute Gestaltungsmöglichkeiten, eine solche Konstellation zu vermeiden.
Denn auch minderjährige Kinder können und dürfen Eigentum an Immobilien erwerben, sofern der Erwerb lediglich rechtlich vorteilhaft ist.
Bei vermieteten Eigentumswohnungen – dem klassischen Anlageobjekt – hat die Rechtsprechung in der Vergangenheit hierzu Hürden aufgestellt. Da Vermietung mit Pflichten verbunden ist, ist ein solcher Immobilienerwerb nicht lediglich rechtlich vorteilhaft. Dies führte dazu, dass die Genehmigung des Kaufvertrags einer vermieteten Eigentumswohnung durch einen Ergänzungspfleger erforderlich war; diese Genehmigung wird in der Praxis nicht immer erteilt. Die Einschaltung eines Ergänzungspflegers kann zudem zu Zeitverlusten und steuerlichen Folgefragen führen.
In der aktuellen Rechtsprechung gibt es positive Entwicklungen bei der Immobilienübertragung an Kinder durch einen nicht verheirateten Elternteil, der gemeinsam mit dem anderen Elternteil sorgeberechtigt ist: Hier wird von der Rechtsprechung im Einzelfall anerkannt, dass der Elternteil, der nicht an der Transaktion beteiligt ist, den Immobilienerwerb genehmigen kann.
Auch bei Trennungssituationen mit gemeinsamem Sorgerecht eröffnet sich damit oftmals die Möglichkeit einer einseitigen Schenkung an das Kind. Denn Konsequenz der vorstehenden Rechtsprechung dürfte sein, dass kein Ergänzungspfleger mehr tätig werden muss!
Für Großeltern besteht in einer solchen Konstellation ebenfalls eine Option:
Vermietete Immobilien dürften an Enkel ohne Einschaltung eines Ergänzungspflegers übertragen werden, wendet man die vorstehende Rechtsprechung an. Zum Beispiel können Großeltern väterlicherseits dem Enkelkind eine vermietete Immobilie schenken, wenn die sorgeberechtigte Mutter des Kindes die Transaktion genehmigt.
Sicherlich ist eine genaue Prüfung im Einzelfall erforderlich. Dennoch ist mit der neuesten Rechtsprechung eine positive Entwicklung eingeleitet.
Bei der vertraglichen Gestaltung stehen verschiedene Modelle zur Verfügung, etwa zur Frage, in welchem Umfang dem minderjährigen Kind Mitspracherechte eingeräumt werden sollen. Wir von LUNCKE LAW unterstützen Sie dabei gern.
Diese Erleichterung steht verheirateten Ehegatten bislang nicht zu; es bleibt spannend, wie sich die Rechtsprechung hierzu entwickelt.
Ich freue mich auf eine angeregte Diskussion und darüber, Ihnen einen Gedankenanstoß gegeben zu haben.
Herzlich
Leona Luncke LL.M.
